全国房地产市场运行分析及上海房地产市场分析
2020年上半年全国房地产宏观政策
2020年上半年，房地产调控政策累计达到304次，2019年上半年为251次，同比上涨21%，刷新了半年调控次数的历史记录。具体来看，在1-4月房地产调控238次高位的基础下，随着房地产市场的稳定，5月房地产调控政策次数明显减少，合计全国有35次房地产相关政策调控，6月只有31次。
从政策内容看，上半年之前政策以稳企与稳市成为两大特点，各地稳企业的政策频繁，基本政策内容都是宽松土地出让金、加快预售。稳市的政策目前来看，降低首付的政策基本全部被叫停，松绑限购的政策也会收回，全国看已经累计超过12城市出现了政策一日取消，证明此类政策不符合长效机制的脉络，短周期调控也要符合中长周期调控的跨周期里面的要求，但部分补贴购房的政策，对市场依然有所影响。
从全国市场看，目前活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏，最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。到目前为止，以东莞、杭州为代表的收紧政策，更多只是回归楼市中长期要求，因为没有只是针对摇号、限价政策做调整，没有影响市场的购房杠杆，所以预计效果中庸。
2020年上半年全国土地市场
2020年上半年，全国300城市土地出让金总额为23716亿元，同比增长3%。一线城市土地市场供需两旺，收金总额增加过半；二线城市成交同比下滑；三四线城市供应总总量同比基本不变，成交方面量跌价涨。杭州上半年年收金总额突破1500亿，连续三年年中榜首，上海、北京、广州和南京4城均突破700亿，位列榜单2-5席。三四线城市共18城入榜，佛山、东莞和南通入围前榜单前20。
全国市场概况：整体供应同比微增，均价及出让金走高，溢价率较去年下滑，土地市场保持稳定
2020年上半年，全国300城市土地市场整体供应量增加1%，成交量减少11%，成交均价上涨14%，溢价率下降3%。前六个月出让金额2.37万亿，同比上涨3%，住宅用地供应量同比上涨2%。受疫情影响，一季度土地供求下滑，二季度供地节奏加快，市场回暖，上半年总体上出现量跌价涨的态势。一季度，一线城市供求两端同比缩水，二线城市供求各项指标同比均降，三四线城市供求指标降幅较小；二季度，一二线城市供求多指标同比走高，一线城市收金增幅领衔各线城市，三四线城市供应总量同比增加，成交均价同比增加近两成。
各类市场：一线供求走高，二线成交下滑，三线均价上行
一线城市土地供需同比走高，出让金较去年上涨过半，溢价率同比下滑3%；二线城市土地供应量较去年上扬，成交量同比走低，出让金总额同比减少；三四线城市供应量同比基本不变，成交方面量跌价涨，溢价率达到19%，超越一二线城市
各用途用地：宅地成交面积占比微增，出让金收入组成基本稳定
出让金方面，住宅类用地出让金占比较2019年上半年上涨近1个百分点，达88%，仍为收金主力；商办类用地出让金占比为8%，工业类和其他类用地出让金合计占比4%
成交面积方面，各类用地供求结构较稳定，经营性用地占比较去年同期微增，住宅、商办用地分别为43%和9%，工业用地成交面积有所下滑，占比为44%，其他用地性质占比为4%，但出现商业用地价格偏热的怪现象，和实际商业市场表现脱节。
2020年上半年全国房地产市场分析
2020年上半年全国商品房销售额下降5.4% ，受疫情影响，2020年上半年，我国商品房销售面积为6.94亿平方米，同比下降8.4%;商品房销售面积为6.94亿平方米，同比下降8.4%。在行业发展环境严峻的形势下，行业内弱势企业通过兼并重组或退出，2020年上半年市场集中度小幅提升。竞争格局方面，2019年，万科、恒大和融创位列行业前三;2020年上半年，碧桂园、恒大、万科的销售业绩位列行业前三。
市场量价-新建商品房
百城新建住宅均价累计涨幅为近五年同期最低水平，3月以来环比涨幅小幅扩大。2020年6月，百城新建住宅均价15461元/平方米，同比上涨3.16%，涨幅较上月扩大0.17个百分点；环比上涨0.53%，涨幅连续36个月在0.6%以内，近几个月环比涨幅小幅扩大，整体维持在低位区间。累计来看，2020年受新冠疫情影响，上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄0.18个百分点至1.27%。分梯队来看，疫情后，一线城市市场恢复较快，上半年累计涨幅居各梯队首位；二线城市市场逐步恢复，部分热点城市恢复较快，房价止跌回稳；三四线代表城市今年上半年累计涨幅收窄，部分城市受多重因素影响，房地产市场恢复相对缓慢，后期或面临调整压力。分城市群来看，长三角区域楼市复苏明显，上半年区域房价累计上涨2.72%，较去年同期扩大1.66个百分点；珠三角累计涨幅处于近五年同期低位；京津冀和山东半岛累计表现均为近五年首跌，市场恢复力度相对较弱。
市场量价-二手房市场
百城二手住宅价格方面，2020年上半年百城二手住宅均价单月环比持续上涨，其中1-5月环比涨幅持续扩大，6月受前期积压的购房需求释放放缓、新房供应量增加等因素影响，环比涨幅有所收窄，整体价格保持稳定。累计来看，2020年上半年百城二手住宅均价累计涨幅为1.72%，较去年下半年扩大1.11个百分点，价格整体呈稳中略升的趋势。上半年重点城市新房成交面积同比回落，绝对规模为2015年以来同期最低；3月以来市场逐渐恢复，5-6月成交面积已接近近三年同期平均水平。2020年上半年50个代表城市新建商品住宅月均成交面积在2240万平方米左右，同比下降15%左右，成交规模为2015年以来同期最低水平。3月以来，国内疫情得到有效控制，在各地灵活因城施策、企业积极营销、降息促使购房成本下降等多个因素综合作用下，房地产市场逐渐恢复；5月50个代表城市商品住宅成交面积同比年内首次转正，6月略高于近三年同期平均水平。长三角代表城市市场恢复节奏较快，当前成交规模同比增速明显高于50城整体水平。今年2月，在新冠疫情影响下，各地区代表城市商品住宅成交面积同比均大幅下降，对比来看，长三角、珠三角地区同比降幅略低于50城整体水平，市场呈现一定韧性，其中长三角代表城市上半年商品住宅成交面积同比下降不足10%，在各区域中降幅最低。
中国房地产行业现状与竞争格局分析
1、2020年上半年房地产开发投资额增长1.9%
2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速;2020年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元，同比增长1.9%。其中，住宅地产仍是我国房地产企业的重要投资领域。而住宅投资的区域分布中，二线城市的投资规模最大，一线城市的投资活跃度相对较高。从房地产开发投资的增速来看，2010-2019年，我国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速小幅回升。2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速;2020年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元，同比增长1.9%。
2、二线城市仍是住宅投资重点，是交易量票仓
从住宅投资的区域分布来看，2019-2020年上半年，全国一线城市的住宅用地出让金占比呈增长，而二三线城市的出让金占比均有所下降。2020年上半年，全国一线城市的住宅用地出让金占比约15%，二、三线城市占比分别为52.9%和32.1%。可见，我国二线城市占投资大头，一线城市的投资活跃度相对较高。
3、行业竞争日趋激烈
房地产投资热度不减，是否说明行业仍具有较大的盈利空间?一方面，以房价与地价比来衡量，房价与地价的比例越高，说明房地产的获利空间就越大。测算得出，2010-2019年全国房价与地价比整体呈波动上升的趋势，2019年约为2.07倍，为2010-2019年期间的最大值，说明行业仍具有较大的盈利空间。但在限房价竞地价的大气氛下，利润呈现下降趋势。
4、市场集中度小幅提升
在行业发展环境愈发糟糕的形势下，行业内弱势企业通过兼并重组或退出，而大型企业由于具有较强的风险抵抗能力，更容易抢占弱势企业原有的市场份额，因此行业市场集中度有提升之势。2020年上半年，房地产行业中销售额在1000亿以上的企业数量达13家，较2019年同期增加了1家;销售额在100-1000亿元之间的企业数量有所减少;销售额在50-100亿元之间的企业数量增加了10家。
5、龙头企业行业地位稳固
竞争格局方面，2019年，从各房地产企业销售额所占的市场份额来看，万科年度销售金额为6308.4亿元，占全国商品房销售金额的比重达3.95%，其次是中国恒大，年度销售金额达5846.3亿元，市场份额约3.66%;融创中国，实现销售金额5562.1亿元，市场份额约3.48%。2020年上半年，在“房住不炒，因城施策”的政策基调下，房企实现平稳发展，销售业绩已接近去年同期水平，优秀企业紧抓市场销售窗口期，加大营销创新和力度。其中，碧桂园、中国恒大和万科的销售业绩均在3000亿元以上，位列行业前三;其次是保利发展，销售业绩在2000亿元以上。
